Chapter 1

碧桂园卖“里程碑”酒店

近日，碧桂园在广州产权交易所挂牌转让多项资产，其业态包括酒店、写字楼、商业物业、办公楼、公寓楼等，拟转让资产价格合计38.18亿元。其中，拟转让价格最贵的项目是广州增城区凤凰城酒店，为12.6亿元。增城区凤凰城酒店是广州东部最大的五星级山水主题式酒店，总建筑面积97912.69平方米。

对于碧桂园而言，增城凤凰城是其开发史上的里程碑项目，也是创始人杨国强亲自拍板拿地开发的项目。这个万亩大盘持续开发多年，居住人口超10万。2002年5月凤凰城开盘，在此后的8个月时间里，凤凰城荣获当年广州地区销售冠军、全国个盘销售冠军。

同时，增城凤凰城酒店也是碧桂园集团内为数不多的一线城市酒店项目，于2003年开业，2017年重新装修，共573间豪华客房，产权独立清晰，证载用途为酒店，有抵押，现状为经营。

■ 广东增城区凤凰城酒店

除了该酒店资产，碧桂园摆上柜台出售的还有番禺区碧桂园藏珑府办公楼项目，报价为11.52亿元；增城区碧桂园中心甲级写字楼项目，报价为7.72亿元，白云区人和公寓楼，报价为3.84亿元，增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业，报价为2.5亿元。

此外，碧桂园还计划出售澳大利亚项目，目前正在积极接洽中，推进顺利的情况下，有望在上半年完成资产出售。总体来看，此次出售的资产几乎都属于优质资产，这或许与其处境有关。

根据最新的财报数据，碧桂园的债务高达1.43万亿元，其中数百亿是欠银行的巨额贷款。现在碧桂园每个月都在亏损，2023年上半年就亏损500亿，全年亏损估计上千亿。之前还有人算过一笔账，这些年杨家通过分红和薪酬，大概拿走了约440亿元。对比目前碧桂园的亏损，业内人士表示，杨家父女哪怕是砸锅卖铁也只是帮补一时。

在业绩一天比一天差的情况下，碧桂园还承担着保交楼的重担，据杨惠妍透露，今年还有超过40万套房屋交付。自2023年8月首次债务违约以来，碧桂园管理层曾多次表态要“砸锅卖铁”自救，从行政开支削减近6成、区域公司收缩至21个，到杨国强卖私人飞机、“打工皇帝”莫斌薪酬降至月薪1万元，甚至连高管配车都拍卖还债了，为扭转困境，碧桂园可谓各类“狠招”齐上。

如大多数房企一样，碧桂园也不可避免地走上出售资产偿债之路，从出售其广州亚运城项目股权，到亏本转让万达商管股权，现如今又宣布出售广州38.18亿元商业资产，这些自然都在情理之中。

作为一家典型的住宅地产开发商，碧桂园的盘活资产以商业资产先行，似乎并不值得意外，世茂、绿地、华侨城等住宅类房企资产盘活普遍都选择从商业资产下手，这或与近年不动产金融政策的快速推动有关。在市场大环境下，碧桂园此次出手的广州优质商业资产项目，相对更容易获得抄底资本的关注。

Chapter 2

碧桂园的“酒店梦”

从房地产项目的配套到一桩不错的投资“生意”，每一个房企的心目中都有一个“酒店梦”，绿地、世茂、金茂、富力、万达等大型房企莫不是如此。如今地产下行，无论是地产还是酒店行业都深陷泥潭之中，酒店资产成为流动现金的“奶牛”，有着“宇宙房企”称号的碧桂园，又讲述了什么样的酒店故事？

事实上，以住宅开发为主业的碧桂园在上市前便开始了酒店业务发展。2000年元旦，随着“顺德碧桂园度假村”正式对外试业，碧桂园酒店集团开始探索自己的酒店品牌和产品线。这一年，碧桂园凤凰品牌正式诞生。随后，碧桂园继续拓展酒店业务，扩阔了非住宅项目业务的经常性收入来源，使得物业收入组合更加多元化。

据资料显示，截至2007年12月31日，碧桂园已有2家五星级酒店、5家五星级标准酒店及1家四星级酒店开业，另有4家5星级标准酒店在建设中，即包含经营及筹建中的酒店共12家；收益方面，酒店及其服务共录得2.15亿元。之所以在上市之初就有小规模的酒店业务发展，是因为这些酒店物业基本为配套住宅项目开发而成。

碧桂园大多数酒店均位于旗下物业发展项目内，建立初衷主要是对房产销售起到促进作用，为提升地产项目附加值和影响力而存在。据了解，与一般的酒店不同，碧桂园酒店属集团自建物业，且长期作为楼盘展销中心及会所使用。每到楼盘销售期间，酒店就会同时出现商务会议客人、度假客人及购房者，这是碧桂园酒店的特色所在。

此后，随着规模扩张后住宅项目的增长，碧桂园酒店储备数量也一直以每年十个左右的速度平稳增长。然而经过20年的发展，碧桂园酒店业务其实并没有做出影响力，基本只是扩阔了非住宅项目业务的经常性收入来源，使得物业收入组合更加多元化。其中一个重要问题就是，没有想到对外输出酒店品牌。甚至因为酒店数量的攀升，碧桂园还曾陷入了重资产经营困境中。

在2017年的时候，碧桂园酒店板块号称已经管理着旗下500亿的酒店及公寓资产，为了实现“瘦身”，碧桂园开始“割肉”经营效果不好的酒店，包括佛山的希尔顿酒店及佛山美爵酒店等。从2017年到2019年，碧桂园在寻求通过瘦身来实现轻资产的计划，逐步想打造自己的酒店王国。

即便如此，碧桂园庞大的酒店资产包依旧难适应当下严峻的外部环境。于是2019年底，碧桂园酒店业务直接发出“轻资产输出”信号，并对旗下整体酒店品牌做梳理，计划成立新的品牌矩阵。

2020年4月20日，碧桂园官方公众号发文称，碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村正式宣布成立。凤悦酒店及度假村定位为高品质酒店资产运营商，目前管理全球逾500亿元酒店资产，为超过100家高品质酒店提供运营和资产管理服务。据业内人士推算，这个新平台管理的500亿资产，对应的大概就是碧桂园酒店业务。

从凤悦管理的酒店和公寓品牌看，都是以碧桂园自己的经典品牌为主，该平台更多是独立于碧桂园之外的第三方机构，由原碧桂园酒店集团核心管理团队成员创立，虽目前接手的多是碧桂园酒店，但之后会探索更多的市场化运营。这意味着凤悦真正作为独立的酒店板块从地产业务中剥离出来。

脱离碧桂园标签的凤悦，2020-2022年，凤悦先后与希尔顿惠庭、美诺酒店、雅高JO&JOE品牌达成合作，同时，其7大自有品牌矩阵开始成型。截至去年底数据，凤悦管理的酒店资产规模就已经超750亿。由此，碧桂园在酒店资产板块开启新的征程。

■ 插图|摄影 空间秘探Me-Time Space；插图仅供欣赏

Chapter 3

碧桂园酒店板块

遇到哪些问题？

酒店业务一度是国内房企巨头实行多元化发展战略的重要版块之一，随着整个地产行业进入理性发展阶段，有着地产基因的酒店企业正面临着新的机遇与挑战。那碧桂园的酒店板块在二十多年发展过程中，遇到了哪些问题？

自有品牌影响力不够

作为地产项目的补充板块，酒店是不可缺少的部分，国内每一个大的地产都会有一个酒店业务板块。碧桂园也不例外，和万达、绿地这些商业地产大佬相比酒店不是非常多，但从一开始碧桂园就坚持自创品牌和加盟国际品牌两步走的路子。

不过，就碧桂园凤悦的自有品牌体系来看，无论是凤凰、凤悦还是凤颐等品牌，都还没有形成足够的品牌影响力，理性地来看，凤悦体系自有品牌没有获得实质性的增长，基本还是原地产板块自有酒店。与雅高、希尔顿合作的“混血品牌”模式，因其地产缺乏专业运营管理体系，品牌标准和品牌价值仍时不时遭受市场质疑。

酒店物业选址困局

碧桂园起源于佛山，依靠“给你一个五星级的家”的口号，从刚起家就开始下沉三四线，已经当了几十年的“三四线之王”。当其他头部房企，从前几年就纷纷收缩战线，往一二线城市集中的时候，碧桂园仍然没改变原有的路线。就算在恒大倒下之后，碧桂园仍然在三四线拿地。不只是三四线城市，在县城也非常多。

由于旗下住宅业务分布及大盘开发特点，碧桂园旗下酒店所处地段、位置往往并不是核心区，也会相应地影响入住率、收益等。同时，在后疫情时代酒店市场供过于求导致行业的运营压力不断上升，尤其在商旅与度假住宿需求不足的三四线城市，这一矛盾产生的问题只会更加突出。

轻资产转型不易

“由重转轻”是近几年大部分地产系酒店的一致方向。各家都动作不断，但长期以来都用地产思维做酒店的地产玩家，在向轻资产转型过程中显得十分吃力。房地产困境之下的酒店业，它的共性问题非常明显，酒店的建造逻辑是：地产是主业，酒店是配套，地产是利润中心，酒店是成本中心，建酒店的目的就是为了拉升地价，或者提升房屋的销售，更多的是重开发，轻运营。

地产销售习惯了短平快的操作，但是酒店需通过运营实现资金回流与正向运营，否则将面临长期的亏损。和大多数地产酒店一样，在近20年的时间里，碧桂园酒店板块实际服务的还是自己本身的酒店资产业务和管理，在对外输出的路上并不热心，哪怕成立了凤悦酒店及度假村，其轻资产转型也没有那么容易能实现。

Chapter 4

房企如何盘活酒店资产？

站在当下深度调整的地产环境中，房企普遍渴求套现资金以度难关，存量商业资产的盘活已成为推动房企脱困的重要策略之一。在高质量发展的经济模式下，房企们该如何盘活资产包，实现运营升级及变现呢？

整合上下游资源

房地产早已从重开发阶段步入资产管理时代，酒店和住房租赁行业稳步增长的同时，伴随着更多不确定性，房企们需要整合资源，以更精细化、多维度的视角审视投资、运营，以此实现更好地向轻资产转型。

除了成立单独的酒店管理部门，进行酒店资产整合之外，绿地、万科、世茂等房企也在通过“收并购”方式来进行资源整合，以此促进酒店板块资产的发展。但在新的消费趋势下，借旗下文旅项目优势，整合酒店上下游资源打造文旅住宿综合体，将成为新的发展趋势。

比如在早年政府支持力度较大的时期，碧桂园抓住了介入文旅的最佳时机，通过整合养老、康养、医疗等资源，拿到了大量便宜的土地，同时搭载碧桂园自有品牌生态圈，构建起集生活场景于一体的文商旅生态圈，实现全产业闭环。

打造超级品牌

从碧桂园、绿地可见，目前的酒店行业从过去的重视资产运营转向重视管理品牌运营，从过去的不可持续的、消耗资源的重资产模式转向可持续的、租赁物业、重管理输出与品牌输出的轻资产模式。但与国际、国内头部酒店集团相比，地产酒店的自主品牌目前在市场影响力较弱，且尚待“出圈”。

在打造超级品牌这条路上，一方面，地产酒店还需要品牌定位明确。定位明确的品牌文化能够让自营酒店品牌更容易获得住客认同，从而提升品牌忠诚度。另一方面，还需要别具一格的创新模式。基于差异化的创新才是酒店核心竞争力所在，如亚朵与万科合作的“地产+酒店”道路。对房企而言，品牌只是万里长征走出第一步，还得通过不断努力才能成为有文化含量和底蕴的金字招牌。

■ 插图|摄影 空间秘探Me-Time Space；插图仅供欣赏

综上，存量时代和房企高负债下，酒店资产价值得以重申，对于房企来说，“割肉”或者盘活酒店资产包，都是条“活路”。但最有效的方法恐怕还是卖房子，毕竟项目回款才是房企能得以持续生存的血液。可以预见，由增量到增值，将是地产商未来十年的市场发展逻辑，碧桂园能否“破茧重生”还请拭目以待。